FORO JAVERIANO

Fuente: Pexels

Autor: Nicolás Gómez y Geraldine Pardo

Se entiende por contrato de compraventa el acuerdo legal entre un vendedor y un comprador en el que el vendedor se compromete a transferir al comprador la propiedad de un bien mueble o inmueble a cambio de un precio. Esta no se limita a la simple transferencia, sino que implica desentrañar los elementos de la voluntad real de las partes e igualmente que esta no se encuentre viciada por distintos factores. Así como resulta fundamental los elementos internos de la voluntad de las partes es igualmente importante hablar del objeto del negocio, es decir, que el bien que será transferido sea efectivamente el que se está comprando.  

Piénselo de esta forma, hay quienes están dispuestos a comprar un bien que se encuentra “embrujado” o “poseído”; para estas personas les es indiferente mientras que para otros sería algo simplemente impensable. Si usted comprara una casa creyendo que se podrá usar y gozar dentro de parámetros de normalidad, es decir, que nada le va a perturbar, pero tiempo después se da cuenta que con el tiempo se abren y cierran puertas por si solas, luces en la sala o el pasillo se encienden y apagan por sí solas, observa en los espejos objetos o personas que no están ahí o hasta incluso comienza a sentir en las noches frías que no es el único que se encuentra dentro de esa casa ¿usted hubiera comprado esa casa de haber sabido que estaba embrujada?, quizá se lo pensaría dos veces antes de firmar, ¿verdad? 

Aunque parezca algo sacado de un cuento de terror, la realidad es que este tipo de situaciones, independiente de su sustento material, científico o incluso legal han llegado a condicionar la propia voluntad de compradores no solo en Colombia, sino en todo el mundo.  

Si nos limitamos al caso colombiano es importante mencionar que la compraventa se rige por el principio constitucional de la buena fe en la contratación privada, regulada en los artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio. Esto implica, que dentro de aquel comportamiento diligente, honesto, y correcto por parte del vendedor se incluiría el deber de honestidad sobre aquellos desperfectos que, si bien no son visibles o generan daños materiales graves al bien, si comprometen su uso; de saberlos, configurarían la mentalidad del comprador a no adquirir el bien o de ofrecer un precio mucho menor al inicialmente ofrecido, es decir, se da lugar a un vicio oculto que condiciona la voluntad del comprador al conocimiento de los elementos “no materiales”, más con efectos directos sobre los derechos de goce y uso del bien en cuestión que recaerá en el comprador en el caso de adquirir el bien. 

De ahí que el tema paranormal sea algo que no deba tomarse a la ligera. A lo largo de la historia, diversas culturas han documentado experiencias paranormales como avistamientos de fantasmas, encuentros con entidades sobrenaturales o fenómenos inexplicables. Se han documentado casos donde han ocurrido eventos que desafían la comprensión científica contemporánea pero que de una forma u otra pueden atribuirse a explicaciones puramente racionales. Es posible que algunas personas sean más sensibles a ciertos estímulos o energías que otras. Esto podría permitirles percibir fenómenos que otros no pueden, como presencias o cambios en el ambiente, lo que podría interpretarse como experiencias paranormales.  

Si nos remitimos a cada cultura, a su educación y experiencias previas lo que puede parecer paranormal para una persona puede ser completamente normal para otra. Es decir, percibir un bien como embrujado o poseído se reduce a una experiencia sensitiva que se considera real y que no es generada por una afección de la salud física o mental como la depresión psicótica o la esquizofrenia, pues de lo contrario se trataría de un síntoma que evidenciaría la falta de relatividad de la psique con la realidad.  

De ahí que, en estos casos, algunas personas prefieran no celebrar un contrato de compraventa o directamente retrotraerlo, ya que de haber sabido que era una de las condiciones en las que se encontraba el bien mueble o inmueble no lo habrían adquirido en un primer momento. En ese sentido, el condicionamiento de la voluntad no nace por simples elementos fácticos contractuales, tributarios o civiles sino por una creencia sólida y personal de un inminente peligro si se realiza la compra o se conserva.  

Tal ha sido el debate de este tema que no muy lejos de nuestro país ya han existido casos donde estos fenómenos han tenido que ser revisados por jueces estatales e incluso federales, creando un marco normativo que prevea este tipo de situaciones e igualmente un proceso que permita su regulación legal. Uno de los acontecimientos más reconocidos en EE. UU y el mundo sobre bienes embrujados, es el caso Stambovsky versus Ackley, llevado ante un juez y que puede ser considerado como una base para el análisis jurídico colombiano.  

En este, Jeffrey Stambovsky demandó a Helen Ackley en el caso Stambovsky vs. Ackley por no revelar que la casa que este compró en Nyack, Nueva York, tenía reputación de estar embrujada. Ackley había informado públicamente sobre la actividad paranormal en la propiedad, como la aparición de fantasmas y ruidos inexplicables, pero no lo había hecho antes de la compra de Stambovsky. La Corte determinó que Ackley debió haber informado a Stambovsky, ya que no era de la zona y no podía conocer esta información ya que la casa había promovido activamente la reputación de ser embrujada.  

La decisión tuvo fundamento en el principio legal de "fraude por silencio", que establece que cuando una parte en una transacción oculta información material que la otra parte no podría razonablemente descubrir por sí misma y que tiene un impacto en la transacción, se considera un acto fraudulento. El tribunal llegó a la conclusión de que la reputación paranormal de la casa era un hecho material que afectaba el valor de la propiedad y la capacidad de Stambovsky para tomar una decisión informada sobre la compra. Por lo tanto, Ackley incumplió su responsabilidad como vendedora al no revelar esta información. 

Stambovsky se benefició de la decisión, lo que le permitió rescindir el contrato y recuperar su depósito. Este caso estableció un precedente fundamental en la ley de bienes raíces al establecer que los vendedores están obligados a revelar información material, incluso si esta información puede tener un impacto en la decisión de compra del comprador como es el caso de fama o condición de bien embrujado. 

Y sin querer asustarlo por este y tantos otros casos similares como el que acaba de leer, a pesar de los elementos a considerar, del aún precario marco normativo que existe frente a este tipo de situaciones nos permitimos informarle que quizá sea posible establecer una vía jurídicamente posible que permita abordar este problema, o por lo menos dentro de la legislación colombiana.  

Partiendo del principio de buena fe de los contratos como eje de la relación jurídica, y comprendiendo que por su naturaleza, no solo la del objeto del contrato, sino la de las consideraciones personales del comprador no determinadas por algún tipo de impedimento físico o mental, sino en pleno ejercicio de sus facultades físicas y mentales y del vendedor en su deber de información y veracidad sobre la información del bien, no solo de su estado físico y jurídico sino incluyendo todo tipo de elementos que puedan, de una forma u otra ser relevantes para el conocimiento del comprador y por extensión de su decisión de adquirir el bien establecer desde una base legal que pueden llegar a constituir un “elemento esencial de conocimiento no convencional para el comprador”.  

Es decir, introducir al ordenamiento colombiano conceptos como “bien embrujado” “fenómeno paranormal” o hasta incluso “superstición” de tal forma que ya no sea la simple percepción de una de las partes o la creencia personal del juez las que decidan cómo proceder en tales casos que se solicite la nulidad del contrato, sino que ya sea con base en una línea jurídica clara que se pueda determinar de qué forma puede entenderse que dichas creencias, por muy personales que sean no como simples delirios o invención de quienes las alegan, sino como preocupaciones serias y determinantes de una de las partes dentro del contrato consciente de que dichos sucesos o elementos determinen el futuro y seguridad de la relación jurídica. 

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